주택임대차보호법 최우선변제권의 의미, 보호대상, 보호범위, 주의사항에 대하여

안녕하세요. 대전광역시 유성구 원내동에 위치한 진잠나들목공인중개사사무소입니다. 오늘은 「주택임대차보호법 시행령」 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)와 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)에 근거하여 주택임대차계약 최우선변제권 의미, 대상자, 범위, 주의사항에 대해서 설명 드리겠습니다.

 

주택임대차보호법이란

「주택임대차보호법」 제1조에 의하면 주택임대차보호법은 ‘주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.’라고 법제정의 목적을 말하고 있습니다.

 

조금 더 아시기 쉽게 말씀드리자면 주택임대차에 대한 「민법」의 내용을 더욱 구체적으로 규정한 특별법이라고 생각하시면 됩니다. 주택임대차보호법(특별법)은 민법(일반법)보다 우선하여 적용합니다.

 

최우선변제권이란

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 말합니다.

 

예를 들어, 임대차계약을 체결한 건물이 압류가 되어 경매에 넘어갔을 경우, 임대인(집주인)에게 대출을 해준 은행보다 우선하여 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

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최우선변제권 보호대상

최우선변제권을 행사할 수 있는 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력 있는 임차인이여야 한다고 말하고 있습니다.

 

대항력이란

「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)에 의하면 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.’라고 정해져있습니다.

 

최우선변제권 주의사항

최우선변제권을 행사할 수 있는 주택임대차보호법상 보호 받는 임차인이 되시려면 첫째, 건물이 경매신청을 통해 건물 등기에 ‘임의경매개시결정’이라는 등기가 생기기 전이여야 하며, 둘째, 임대차계약을 통해 임차하고 있는 집에 전입신고와 이사를 하고 있어야 합니다. 따라서 임대차계약 체결 시, 꼭 전입신고, 확정일자, 이사까지 완료하시길 권장 드립니다.

 

최우선변제권 보증금 범위(2023년 2월 21일 개정 기준)

• 서울특별시: 체결한 계약의 보증금이 1억6천500만 원 이하 시, 5천 500만 원
• 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 체결한 계약의 보증금이 1억4천500만 원 이하 시, 4천800만 원
• 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함한 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 체결한 계약의 보증금이 8천500만 원 이하 시, 2천800만 원
• 그 밖의 지역: 체결한 계약의 보증금이 7천500만 원 이하 시, 2천500만 원

 

예시1)

지역은 대전광역시이며, 체결한 계약의 보증금이 9천만 원이면 최우선변제권을 행사 할 수 없습니다.

 

예시2)

지역은 세종특별자치시이며, 체결한 계약의 보증금이 1억 원이면 기준인 1억4천500만 원 이하이므로 4천800만 원까지 최우선변제권을 행사 할 수 있습니다.

 

 

지금까지 대전광역시 유성구 원내동에 위치한 진잠나들목공인중개사사무소였습니다. 오늘은 「주택임대차보호법 시행령」을 토대로 최우선변제권에 대해서 설명 드렸습니다. 계약 만료 시, 보증금을 돌려받을 권리는 임차인에게 있습니다. 이 권리를 보호 받기 위한 정보에 대해서 설명 드렸습니다. 다음에도 알찬 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다~!

 

주택임대차보호법 시행령(대통령령)(제34550호)(20240608)최우선변제 범위.pdf

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